从美国物业的经验看中国物业的未来
近年以来，随着物业企业的增多，物业管理行业的竞争日趋白热化，而通胀的大环境，又让这样的竞争更加残酷。归根结底，物业企业的经营核心在于物业服务费，而最近几年日趋激烈的竞争根本也在于此。基于大环境下的经营成本节节攀升，但是在物业服务费用的收入上反而出现了一定程度的缩水。究其原因，大抵是通货膨胀——服务成本上身——服务质量下降——收费率下降这样一个恶性循环，而其根本，就在于在中国现行的法律法规框架下，物业的自主定价权受到过多的限制，虽然去年以来，业界已经意识到这个问题，并开始以协会牵头着手进行了物业费听证制度的问询和吹风，但是笔者依然认为，这只是治标，而并未治本。
纵观历史，我们可以发现，中国的物业行业发展是伴随着改革开放以来对房地产行业及其附加服务日渐增长的需求而发展的。在这个前提下，我们就应该仔细反思一下服务业的定义。在我国，服务业被定义为等同于第三产业，那么我们仔细的梳理一下第三产业，便会发现，我国的这一产业梯段包括了交通运输、仓储和邮政业；信息传输、计算机服务和软件业；批发和零售业；住宿和餐饮业；金融业；房地产业；租赁和商务服务业；科学研究、技术服务和地质勘查业；水利、环境和公共设施管理业；居民服务和其他服务业；教育；卫生、社会保障和社会福利业；文化、体育和娱乐业；公共管理和社会组织；国际组织。以上的产业中，除去国家给予补贴的社会保障、社会福利、教育等是强制性的带有义务性质的服务外，其他所有行业都实行的是按劳取酬，且服务对象在未支付报酬的前提下是不可能得到服务，服务单位也有权拒绝服务。只有物业行业，在这一原则下例外，那就是在现实情况下，业主通常采用拒交物业费的形式来要求获取更好的服务，这和中国立法所遵循的公序良俗准则背道而驰。
笔者因为工作关系解除到一些美国物业管理的相关信息，在此愿与大家分享，作为中国物业发展方向的一些法理性探讨。
一、政府对物业经营的干预问题
众所周知，当前全国各地的物业管理部门都对所辖区域内的物业收费标准有明确的市场指导价。这一指导价有其天然的生成逻辑，那就是我们这个政府在大政府前提下的大包大揽，在法制建设不健全的一些落后地区，无疑，这一做法是有其一定先进性和指导意义的。但是，事物有发展的过程，而这一过程的发展速度往往又是大政府的反应机制所不及的，于是便造成了今天这样的局面，一方面物业服务费收不起来，另一方面经营成本迫使企业降低服务质量。
这一点，以美国为代表的西方物业管理相对做得更人性化一些，我们无疑去针对制度的利弊，但是浅谈一些个人的看法。首先，美国的物业管理机构不存在指导价的概念，当然，中国的指导价概念并不一定错误，但是至少应该与时俱进一些，以适应中国的快速发展和业主对服务品质提升的迫切需求。在市场化的大前提下，指导价只能“指导”价，而不应该成为“指导定价”。
我们应该相信在有限调控下的市场机制的作用，也应该对当前宏观经济条件下觉醒的业主维权意识有清醒的认识。完全依靠政府在物业服务业范围日益扩大的今天既增加行政成本又增加社会负担，是应该考虑进一步放宽物业定价了。作为物业费定价的考量，虽然也有维持社会稳定的因素，但是须知物业公司的就业层本身也是需要维稳的对象，压缩物业公司的生存空间实际上也是在压缩相当一部分低收入人群的生存空间。
相比较而言，美国在这方面采用的自主定价，并通过业主大会表决年度预算方案的方式进行定价审核。而和中国一些物业公司不同的是，美国的业主大会通过的年度预算通常包括两方面，即物业小区的维护与管理费用预算（the operationg budget）和维修准备金预算（the reserve budget）。后者，国内采用维修资金的形式，但是通常是每次动用都要专门申请，流程繁琐，严重浪费人力物力。如果国内物业公司也能大量采用将维修资金预算计入年度计划审核的方法的话，那么维修资金的动用相对就会容易一些。
再来，说到维修资金。目前国内的维修资金通常采用政府部门监管，这一做法的初衷是考虑到业主资金的安全性。但是，一来这笔庞大的资金在存放监管中并未产生利息或利息很少，远不足以弥补通胀带来的货币贬值，同时，其动用给物业公司的管理和设施设备维护带来了很大的成本浪费。笔者以为，借鉴国外的先进经验以及国内这两年个别一线城市的试点成果，可以考虑对业委会及业主大会的维修资金自我监管进行大胆的尝试，这样一则可以简化维修资金使用的流程，二则可以给资金提供更多的保值渠道，三则可以减少中间环节不必要的社会成本浪费。
二、关于物业服务企业与业主之间的法律定位
我们首先可以看一下2007年开始实行的《物业管理条例》，条例虽然没有明确定义物业服务费的收费主体是物业管理公司，但在其中第六十七条是这样描述的，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”
仔细阅读后我们就会发现，在中国，虽然相关规定中业主委员会扮演了物业费的催收角色，但是其只在于监督，而无实际义务，真正在担任收费义务的还是物业管理公司自己。
这里就涉及到物业管理中已经长期存在的问题，那就是，物业服务本身针对的是公共区域，所以在对于单个业主欠费的问题上无法采取有效的应对措施，应为物业公司无法对单个业主的欠费行为拒绝对全体业主的服务，换言之，对共有区域的服务不会因为单个业主的行为而停止，但是物业公司自身的利益确实又受到了损失。
这里就牵扯到法律定位的错位上，近年以来的判罚案例表明，在国内，物业公司对于拖欠物业费的诉讼主体是业主委员会而非业主本身，这是因为基于法理，和物业公司签订物业服务合同的是全体业主的代表——业主委员会，所以诉讼只能针对业委会。但是，如果按照这样的司法理解，物业管理公司收费的对象也应该是业委会，而非单个的业主。
而在美国，负责物业费收取的的主体是业主协会所辖的物业管理委员会（Homeowners association，性质类似于业委会），管委会成立之前，收费任务是由开发商代理。我们需要先简单介绍一下美国在这方面和中国性质不同的地方，首先，美国各州拥有自己的《物业产权法》，在法律等级上这是比国内的“管理条例”要高的。其次，美国的业主协会是以公司形势注册备案的，其有独立的经营权和决策权，以及独立的银行账户，而这个“公司”的“股东”即是全体业主，和国内的业委会想比，美国的物业管委会除了负担类似中国业委会的日常事务外，还要承担物业服务费的收取，财务报告、年度预决算方案的编制以及维修资金的募集、监管和实用，也就是说，所谓透明是业主代表对于业主的透明，就如同议员对选民的透明，而作为服务提供者的物业管理公司则没有义务就自己的服务附加值进行解释。这样一来就有显而易见的几个好处，首先，物业管理公司和物业管委会是服务与被服务的关系，作为全体业主的代表，管委会必须按时按量向物业管理公司支付佣金，而如何把费用收齐是业主自治商议的事项，其次，开发商也介入到物业费用的收取，要承担起更多的后续责任。
笔者以为中国物业的发展方向，国内物业服务业需要借鉴，或者说在现有法理基础上重新把错误的定位纠正过来。未来的中国社区，应该是以业委会为代表，和物业管理公司建立真正的雇佣关系。在业委会成立前，开发商要负责收取物业服务费并足额缴纳给物业管理公司，因为物业管理公司在这时是由开发商代表业主聘请为项目及业主提供服务的服务供应商。而业委会成立后，业委会负担的更多职责，会使过去一些滥竽充数、不专业、不负责的业委会成员自然的淘汰出局，同时，由业主代表的业委会负责收费、预算、报表、维修资金管理等事宜也增加了管理上的透明度，较之以往由物业公司与业主直接面对面更利于缓和矛盾，利于和谐社区的建设。此外，将开发商纳入到这一体系中有利于一些物业后续问题的妥善解决。业主以小区的公共收益和维修资金作为物业服务费的担保以换取物业公司长期稳定的服务。
所以，综上，即便改革的路还很长，但是至少应该先明确，目前我国由物业公司自行主导的收费活动是没有法律依据的，也是不利于小区和谐的一个因素。
三、完善的法律制度和良好的法制观念
前段时间曾经有一个新闻，既可说明美国的“业委会”的权利范围也可以说明美国物业的法制观念。
新闻说的是美国德州国民警卫队的一名上尉军官Michael Clauer，因拖欠了977.55美元的物业费，收到了管委会寄来的催收函，在多次催收未果后，管委会启动法律程序将他家价值315000美元的两层小楼以3201美元的惩罚性价格进行了拍卖（这里提一下美国在这方面拍卖的规定，一般来说拍卖的底价应该是房屋所欠银行贷款的本金总额，这样是为了优先偿还银行贷款，而在这一条例的指导下，理论上全款购入的房屋，其拍卖底价可以是1美元，因为在法理上判断，如果本身没有贷款的负担而又多次拖欠物业费，属于主观故意，这时的拍卖程序就带有一定的惩戒性）。
事情的解决虽然因为上尉在伊拉克服役的原因而得到了较为欣慰的结果，但是我们可以看到在这一方面，美国的法制是比较健全的，在尽到了敦促和提醒义务后，对于拖欠物业服务费这一行为，是有一个强制的法律措施能够保障服务供应商利益的，而这一执行过程通过业主代表的管委会来实施，也是起到了维护大多数业主的利益的。同时，美国将业主欠费这一信息直接与业主的资信挂钩，影响到其银行信用度，这对业主也具有很强的敦促和自律作用。虽然就拍卖价格，可能我国还不可能做到类似美国的惩戒性措施，但是至少这一方式方法是公平合理，值得借鉴的。
目前我国的物业行业，总体收费相对不高，故而单个业主拖欠的费用并不太多，往往要到了比较巨大的数额才能诉诸法律，因为这中间还存在高昂的管理成本、法律诉讼成本等等，这些方方面面的问题也一直在阻碍着我国物业公司通过正当渠道去维护自身利益。故而，笔者以为今后相当长一段时间，简化法律程序。
以上三点及开篇所言，在笔者观点看来，解决中国物业发展的困境大致有两个思路，要么借鉴国外先进的管理经验和司法定位，给予物业行业真正的服务供应商应有的地位。要么就继续如现在将物业行业定位为维护社会和谐，社区和谐的一个公共管理的带有公益性质的产业，但是这样就应该像教育和社会福利事业一样给予物业行业一定的经济和政策补贴。总之，物业行业的定位是要边的，只是朝哪个方向变的问题，在这个问题上，我们的路还很长，但可喜的是我们的思路是清晰的，我们能看清发展的道路，其余的，就留待我们自己的努力吧。 |
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