从福州台江区频繁更换物业所看到的

                             发表于 2013-01-02

　花圃、绿化带上都是垃圾，散发着阵阵酸臭味，乱停的小车将小区道路堵得水泄不通。家住福州台江区洋中路一小区的陈女士最近特别烦心，由于物业频频“出走”，小区十分混乱。她一度想把房子卖掉。

　　记者了解到，近来，由于种种原因，福州一些老旧小区的物业更换十分频繁，“越换越离谱”是许多居民的感受。实际上，这些反映了福州物业行业的起伏波动，福州市老科协、福州市物协联合对福州市物业行业的一项调查表明，该行业生存和发展状况较难。

　　据了解，物业服务七成以上的投入是人工费。福州市老科协的调查显示，福州物业管理费10年来维持现状，为缩减开支，一些物业公司不得不减少人员配备，或者变相降低服务质量。

　　由于服务质量下降，引发了居民的不满，据调查，福州市物业行业物业费收费率10多年来都在70%以下。“物业管理收费难、欠费多，折射出业主和物业企业双方在权利、义务和责任的认识方面都存在很大偏差。”

　　据福州市住建局的信息，这几年，每年都有近百家新企业申请资质，但也有几乎同样数量的企业退出该行业。近年来，物业纠纷也持续上升。以福州市台江区为例，当地法院审理的物业纠纷案件从2009年的168起到2010年的241起,再到2011年的308起,以每年30%的速度递增。

　　准入门槛过低

　　“57家物业公司企业资质被注销，200多个物业小区被责令整改。”此前，福州市房管局向媒体通报了针对物业市场乱象开展专项整治行动所取得的成效。据了解，2012年福州有100多家物业服务公司被注销资质，这为规范福州物业服务市场起到了重要作用。

　　据介绍，福州物业准入门槛低。根据1999年建设部颁布的《物业管理企业资质管理试行办法》规定，物业管理企业划分为一级、二级、三级三个资质等级和临时资质（暂定三级资质）。三级企业的资质标准注册资本50万元以上即可。目前福州达到一、二级资质的物业企业仅占总数的3%，而剩下的97%均为三级资质或暂定三级资质企业。

　　省住房和城乡建设厅相关负责人表示，目前物业存在的问题是质价相符的价格机制尚未建立，服务价格与服务成本间缺乏联动；物业服务企业规模普遍偏小，从业人员整体素质不高，行业平均利润率呈下降趋势，从业人员收入低，导致人员流动性大；业主大会和业主委员会运作不规范，业主自我约束和监督机制不健全，不作为、乱作为现象时有发生。

　　“年关到了，又一大批员工流失！”福州一家二级物业公司负责人告诉记者，“物业服务一年到头不能歇，一到年底就有不少人离职。”

　　记者在一些人才市场采访时发现，前来“摆摊设点”的物业公司占了相当部分，实际上，福州物业行业长期存在人才缺乏问题。据了解，目前福州共有物业企业453家，从业人员4万多人，服务总面积4700多万平方米，对服务行业人员有大量需求。

　　保安、保洁员是哪里工资高，就去哪里工作。“保安、保洁员的平均年龄都很大，入门低，收入低，一旦有好的去处，他们就跳槽。”业内人士告诉记者，物业行业的员工流失率非常高，每年员工的流失率平均在50%以上。其中，秩序维护人员的流失率在70%以上。

　　“物业管理入门低，但要做好却很难，因为要靠整个团队。”一家大型物业公司的负责人告诉记者，要带好这个团队就要有好的职业经理人，但福州目前这类人才特别紧缺。

　　据物业协会调查，近几年，福州高校的物业管理专业减少了好几个，原因是一些院校看到市场小不愿设专业，而科班生又情愿去地产公司，而不来物业公司，因为后者给不起他们想要的工资。

　　利润相对较低

　　采访中，多家物业企业都表示，物业行业利润较低，并有不断下滑趋势。福州一家有1000多名员工的物业企业老总坦言，利润每年仅有50万元。

　　综合中国物协和福建省城乡和住房建设厅调查，2007年全国物业企业年平均利润率为5.13%，福建省物业企业年平均利润率为4.5%，福州市物业年经营收入7.2亿元，但年平均利润率只有1.28%。据统计，今年厦门的276家物业企业中仅有131家盈利，只占到47.5%，114家亏损，占到总数的41.3%。根据厦门建设与管理局的报告，今年厦门最低工资标准提高到1100元，以人均增加200元的幅度计算，全年全行业增加工作支付8605万元，把全行业的利润吃光还不够。