【案情】

　　2008年4月被告邱某购买了宜春市袁州区温汤镇某温泉小区第15栋楼的所有36套住房，开发公司于2008年底交房。2009年1月原告A物业管理有限公司与该小区包括被告在内的所有业主签订了《前期物业管理服务协议》，其中约定了物业管理服务项目、收费标准及物业费缴纳方式等内容，并约定协议有效期限为三年。2009年度，原、被告按约定履行了协议内容。至2010年3月开始，因被告认为物业公司管理滞后、服务不到位，经协商无果后，遂自行雇人对其购买的第15栋楼房内部的卫生等进行管理，但是小区的保安、绿化、室外维修、维护和保养仍是由原告A公司在提供服务，原告亦多次对被告的行为提出异议。2010年12月原告公司通知被告缴纳物管费，被告仍以服务质量为由拒不缴纳，由此诉至法院。

　　【分歧】

　　对被告邱某自行雇人管理物业，是否应当减免相应的物业管理费，存在不同看法：

　　第一种意见认为，原、被告 因物业管理服务质量产生纠纷，致使被告邱某自行雇人管理物业，该行为虽不符合协议约定，但客观上减轻了原告公司的管理义务，减少了原告方的开支，为公平起见，可适当减免物业管理费。

　　第二种意见认为，邱某与物业管理公司存在物业管理服务协议，双方均应按协议实际履行。邱某擅自雇人管理物业的行为构成违约，原告公司并未因此实际受益，故不应当减免物业管理费。

　　【管析】

　　笔者赞同第二种观点，具体理由阐述如下：

　　首先，被告擅自雇人管理物业的行为构成违约，原告对此并无过错。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告自愿订立了《前期物业管理协议》，该协议并不违反法律规定，双方均应按协议约定行使权利、履行义务。根据物业管理协议，原告应提供符合约定的物业管理服务，被告则应按约定及时足额缴付物业管理费。邱某擅自雇人管理物业的行为，违反了双方的协议约定，已构成违约。同时《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案被告提出原告的服务不到位，可采取合法途径解决，而不能以违约行为来对抗。并且， 2009年度原、被告双方均已按约履行了协议内容，邱某在没有提供有效证据证实原告提供的物业管理服务存在瑕疵的前提下，没有法律依据要求减免物业管理费。

　　其次，被告邱某擅自雇人管理物业的行为，并未使原告公司实际受益，故无权要求减免物业管理费。虽然自2010年3月开始被告自行雇人对其购买的楼房内部卫生进行管理，但是该小区总共有36栋楼，包括被告所购买的第15栋楼在内的整个小区的保安、室外保洁、绿化、通行、水电、室外维修、维护和保养等均是由原告公司提供服务，被告仅是雇人打扫了其个人所有的第15栋楼的内部卫生，该行为对于原告公司的整个物业管理行为来说，并没有太大的实际价值。并且，原告多次组织人员要求对被告所在物业进行管理均遭到被告的强行拒绝，被告的行为给原告的工作和声誉带来了较大损害，也就无权要求减免应当支付的物业管理费。

　　最后，从民法法理来说，被告的恶意违约行为也违反了诚实信用原则。《中华人民共和国合同法》第三条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”同时该法第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。” 本案中如果被告认为原告公司的物业管理服务不到位，可以采取合法途径解决，而不是用采违反协议的手段来抗衡。被告的行为违反了民法精神中的诚实信用原则，故不存在减轻其自身责任的理由。

　　（作者:高胜敏   单位：江西省宜春市袁州区人民法院）