2012年02月29日 东方法眼单丽华

核心提示：近几年来，在国际金融危机的影响下，由于物业公司自身管理的脆弱、经营大幅波动，导致涉及物业管理公司劳资纠纷大幅攀升。

　　近几年来，在国际金融危机的影响下，由于物业公司自身管理的脆弱、经营大幅波动，导致涉及物业管理公司劳资纠纷大幅攀升，以亭湖法院为例，2007年我院1-4月份受理此类型案件仅4件，2011年同一时期受理此类型案件升至32件，上升比例高达87%。对此，亭湖法院对此类纠纷产生的原因进行分析，并提出对策建议。

　　一、产生的原因

　　1、物业公司的经营管理薄弱。当前，大部分的物业公司是开发商在完成开发建设的房屋前自行选聘，在出售房屋时一起“搭售”出去的。导致一些物业公司服务质量不高，无法实现可持续性经营，一旦业主大量拒交物管费，企业裁员现象十分普遍，由于无力支持赔偿金，导致劳资纠纷不断出现。

　　2、物业公司与员工签订劳动合同少。据调查，绝大多数物业公司与员工的劳动合同签订率不到25％，其中有不少企业甚至不到5％，未签订劳动合同的员工未能享受到社会养老保险、失业保险等五项强制性保险的待遇，因此，当员工与企业发生纠纷时，员工往往会以企业未交纳保险金而提出赔偿要求。

　　3、物业公司管理经营成本高。苏北地区物业管理起步较晚，与苏南大城市相比，存在一定的差距和问题，物业管理专业水平低，工作技术含量不高，这就造成工作时间超长，而大多数企业都没有支付足额加班费用，从而给劳资纠纷埋下隐患。

　　二、建议对策

　　1、转变物业公司管理模式。物业管理企业应加强自身管理，学习和推广大城市物业管理公司的先进管理经验，一些专业性较强的服务项目可以委托专业性公司实施，从而降低用工成本，不断提高物业管理质量。物业公司自身做大、做强是降低此类纠纷产生的根本之道。

　　2、建议制订物业管理行业用工制度。要求物业公司在招工时，必须依法与员工签订劳动合同，禁止使用散工，并向劳动保障部门进行备案。劳动保障等行政主管部门也要对物业公司的劳动合同签订和履行情况进行监督检查，对违反规定的作为不良记录记入企业信用档案。

　　3、强化对物业管理公司员工的考核管理。对照相关法律要求，对企业有关劳动人事、奖惩考核、离职等一系列企业规章制度进行修订并完善，确保公司规章制度不违反法律法规的规定。同时，注重日常管理书面证据的固化，降低企业可能被员工不合理索赔的风险。

　　4、发挥对物业公司的司法建议功能。法院应结合审判实际，及时向负责不定时工作制审批的部门发出司法建议，敦促其严把审批关，减少物业公司不定时加班的做法，防止物业公司借不定时工作制度损害劳动者的权利。