来源：武汉晨报 

        [提要]某小区交付使用已有三年，其间业主陆陆续续搬入小区居住。在小区建成初期，物业公司与业主们相处还比较融洽，服务质量也很高。

    曹艺

   【案例简介】

    某小区交付使用已有三年，其间业主陆陆续续搬入小区居住。在小区建成初期，物业公司与业主们相处还比较融洽，服务质量也很高。然而，近来随着小区内车位的日益紧张，部分业主不得不将车停到小区外。但这样一来安全问题就得不到有效的保障，经常有业主抱怨停在小区外的车被“划伤”，或是车内物品被盗。而另一方面，小区内的电梯也偶尔发生故障，虽经物业人员检修恢复，但还是引起了业主的不满。

    于是，部分业主就以小区停车位不足和电梯故障造成不便为由，拒绝交纳物业费。业主委员会对业主逾期不交物业费的事情也不管不问。物业公司在多次催收都没有得到回应后，便以消极怠工来对抗业主逾期不交物业费。电梯出故障没有人修，小区内卫生也无人打扫。这种做法引起了小区业主的极大反感，业主委员会与物业公司在多次协商未果后，双方陷入僵局。

    【案例分析】

    本案是关于业主逾期不交物业费的问题。

    首先，需要明确的是，按时交纳物业费是业主应该履行的合同义务。业主在购买了房屋后，一般都会签一个物业服务合同。这个合同里面的基本条款就包括物业公司和业主双方的权利义务，而按时交纳物业费就是业主的义务之一。而且《武汉市物业管理条例》第五十三条第一款也作出明确规定：“业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。”所以，业主是应当按照合同约定按时交纳物业费的。

    其次，是业主委员会应对解决业主逾期不交物业费问题起到协调作用。《武汉市物业管理条例》第五十三条第二款规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳”；因此，案例中业主委员会对此事不管不问是不利于解决纠纷的。

    最后，也是最重要的，是关于物业公司对业主逾期不交物业费的处理方式问题。《武汉市物业管理条例》第五十三条第二款就此作出了指导性的规定：“违反物业服务合同约定，……物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。”即物业公司可以通过法律途径解决纠纷。这条规定尤其需要注意的是，物业公司向人民法院起诉或者依法申请仲裁并不是随意任选其一，而是要根据物业服务合同中关于争议问题解决方式的约定，如果合同约定的是向人民法院起诉，则产生纠纷后就向法院起诉。同理，则向仲裁委员会申请仲裁。

    综上所述，业主如果对物业公司服务不满意，应该与物业公司友好协商，以提高物业管理服务质量。如果物业公司的行为损害了业主的利益，造成业主损失的，业主也可在收集相应的证据后采取法律途径解决，而采取拒付物业管理费的方式进行对抗是不恰当的。对于业主逾期不交物业费问题，无论业主是出于什么原因，物业公司都不应该采取极端的处理方式，类似案例中消极怠工的做法是不合适的。这样既不利于解决矛盾反而会使矛盾激化，加剧双方的对立情绪。所以，如果能采用沟通协商的方式解决双方的纠纷是最有利于业主和物业公司和谐相处的。

    （湖北万泽律师事务所供稿）